By El mercado inmobiliario industrial mexicano está entrando en una nueva etapa. La cercanía con los mercados, uno de los principales motores del nearshoring, comienza a complementarse con una nueva generación de requerimientos tecnológicos y operativos.
El concepto que empieza a tomar fuerza es smartshoring, una tendencia que coloca la infraestructura de los propios inmuebles como un factor estratégico para las empresas.
Location ya no lo es todo
De acuerdo con un análisis de Spot2.mx presentado durante su Market Outlook 2027, la ubicación comienza a dejar de ser suficiente para determinar el valor y la competitividad de una nave industrial.
Vianey Macías, Head of Market Research de la firma, señaló que las empresas comienzan a evaluar con mayor atención la infraestructura disponible, la capacidad operativa y las condiciones tecnológicas de los espacios.
La evolución implica pasar de una lógica centrada exclusivamente en la ubicación a otra donde la nave se convierte en parte del proceso productivo.
Infraestructura para la Industria 4.0
El smartshoring incorpora factores como conectividad, factibilidad eléctrica, automatización, inteligencia artificial, internet de las cosas y análisis de datos.
Esto resulta especialmente relevante para sectores que requieren instalaciones altamente especializadas, como centros de datos, manufactura avanzada, industria médica y semiconductores.
La disponibilidad energética incluso comienza a generar una denominada “prima energética”, capaz de diferenciar a un inmueble clase A de aquellos con mayores riesgos de desocupación.
Built to Suit gana terreno
La transformación también impulsa los esquemas Built To Suit, mediante los cuales las empresas entregan al desarrollador el layout y las especificaciones técnicas que requiere su operación.
La tendencia refleja una transformación importante: las compañías ya no buscan únicamente metros cuadrados bien ubicados, sino infraestructura capaz de integrarse directamente a sus procesos.
Esta especialización también cambia de acuerdo con cada mercado. El Valle de México se orienta hacia última milla y comercio electrónico; Monterrey hacia manufactura avanzada y exportación; Querétaro combina sectores aeroespacial, automotriz y centros de datos, mientras Guadalajara avanza en semiconductores y manufactura ligera.
Hacia 2030, esta evolución podría alcanzar una etapa decisiva. El reto será contar también con el talento especializado capaz de operar esta nueva generación de espacios industriales inteligentes.
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