By Por: Roberto Quijano Luna Abogado. Académico. Autor
En Tijuana hay aproximadamente 90 proyectos de edificios en construcción. Estos desarrollos agregarán miles de unidades departamentales a la oferta de vivienda, en adición a aquellos que ya figuran en el actual inventario y los que se han vendido en los últimos años. Muchas personas de mi edad, o un poco mayores, especialmente familias jóvenes, están ansiosos por adquirir su primer inmueble y comenzar a patrimonializarse. Pero es importante considerar todas estas variables: el valor por metro cuadrado, las tasas de interés y el tipo de cambio.
El valor por metro cuadrado oscila entre $2,000- $5,000 dólares, lo que nos coloca dentro de los rangos de lugares como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Según datos del IMSS, los salarios promedio se sitúan entre $12,000-$22,000 pesos mensuales.
Por tanto, la inmensa mayoría de la población queda imposibilitada de adquirir esta nueva oferta de vivienda. ¿Quién está en posibilidades de comprar?
El primer perfil es el comprador en efectivo: personas que pagan de contado entre $200,000 -$500,000 dólares por un departamento. Lo adquieren como inversión, ya sea rentándolo o simplemente esperando que adquiera plusvalía. En realidad, no les interesa rentarlo, porque su único objetivo es el valor esperado en cinco o diez años.
El segundo perfil es el comprador que lo hace mediante hipoteca. Las hipotecas en México tienen tasas de interés que rondan entre el 8%-12%. En un plazo de 10 o 15 años, estos compradores habrán pagado casi el doble del precio original del inmueble. Si en ese mismo plazo el valor del inmueble se duplicara, su plusvalía se vería reducida de manera importante, aun sin considerar las fluctuaciones en el tipo de cambio y la inflación.
Estos nuevos desarrollos se han vendido como pan caliente en los últimos años, porque hay personas que tenían suficiente capital listo para adquirir uno, dos o hasta tres departamentos. Ni se diga de los ciudadanos estadounidenses que aprovecharon la oportunidad de comprar vivienda de menor costo, para ellos, con cercanía a la frontera con San Diego.
El argumento que se suele utilizar es que los precios en Tijuana nunca bajan. Es cierto que los inmuebles seguirán subiendo de valor, pero quizá ya no al ritmo de los últimos cinco o diez años, cuando se registró un crecimiento anual de entre 5% y 7%. Si hay una mayor oferta que no corresponde a la demanda, los precios se ajustarán en consecuencia, es simplemente la ley de la oferta y la demanda.
Asimismo, en Tijuana tenemos el factor del acceso al mercado inmobiliario en San Diego, donde las tasas de interés son mucho menores, en rangos de 6%-8% (altas para estándares estadunidenses), pagadas a plazos largos de hasta 30 años. Bajo estas dos opciones, podría tener más sentido adquirir una casa en San Diego que un departamento en Tijuana. Ni se diga de las facilidades y la infraestructura pública en San Diego, que contrastan con la de Tijuana. Aquí puedes tener un departamento nuevo y precioso, pero estar rodeado de vialidades y servicios públicos en pésimas condiciones.
Se vienen años interesantes para el mercado inmobiliario, no sólo en Tijuana, sino en todo México. Se está construyendo mucho por todas partes. Vayan tomando sus previsiones para lo que sea que venga. Burbujas inmobiliarias, crisis hipotecarias, devaluaciones, recesiones. La crisis de uno es la oportunidad de otro y viceversa.
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