By El mercado inmobiliario industrial de Tijuana concluyó 2025 en una fase de ajuste, caracterizada por un aumento en la vacancia y una absorción neta negativa; sin embargo, los indicadores del segundo semestre, la persistente demanda manufacturera, el nearshoring y proyectos Build-to-Suit, apuntan a un escenario de estabilización gradual y reactivación selectiva para 2026.
Así lo expone un análisis difundido por la plataforma Real Estate Market & Lifestyle, con base en información de Cushman & Wakefield.
En términos de escala, el inventario industrial total de la región, que integra a Tijuana, Tecate y Rosarito, alcanzó 123 millones de pies cuadrados al cierre del año, consolidando a la zona como uno de los principales polos industriales del Norte de México, pese a un entorno global de mayor cautela en decisiones de inversión.
Durante 2025, la absorción bruta sumó 3.85 millones de pies cuadrados, impulsada casi en su totalidad por la actividad registrada en la segunda mitad del año.
Tan sólo en el cuarto trimestre se concentraron 1.56 millones de pies cuadrados, reflejo de un repunte operativo tras un inicio de año más lento.
Aun así, el balance anual cerró con una absorción neta negativa de 637,622 pies cuadrados, resultado de la desocupación de espacios de gran formato, principalmente naves Clase A.
Hacia el cierre del año, la actividad de arrendamiento mostró una alta concentración. Tres operaciones representaron cerca del 70% de las transacciones trimestrales, mientras que alrededor del 60% de la absorción del periodo estuvo vinculada a empresas chinas del sector de pantallas, televisores y su cadena de suministro, lo que reafirma el peso del segmento electrónico dentro de la estructura productiva regional.
En paralelo, la vacancia registró un incremento relevante. Al finalizar 2025, la tasa total se ubicó en 7.34%, el nivel más alto desde 2020. De ese total, 6.60% correspondió a vacancia directa y solo 0.74% a subarrendamientos.
Según los datos, este comportamiento respondió tanto a la liberación de aproximadamente 4.5 millones de pies cuadrados durante el año como a la postergación de decisiones de nuevos inquilinos en un contexto de mayor incertidumbre internacional.
No obstante, el análisis subraya que los inmuebles mejor ubicados mantuvieron un desempeño más ágil. En particular, los espacios Clase A de segunda generación registraron tiempos de colocación de entre tres y cuatro meses en algunos submercados, lo que evidencia una demanda aún activa por ubicaciones estratégicas y edificios funcionales.
En materia de precios, las rentas industriales mostraron resiliencia. Al cuarto trimestre de 2025, los nuevos desarrollos especulativos Clase A promediaron 0.79 dólares por pie cuadrado mensual, apenas 3.5% por debajo del nivel observado un año antes.
Los espacios Clase A de segunda generación se ubicaron en 0.76 dólares, mientras que los inmuebles Clase B y C promediaron 0.69 dólares. De manera simultánea, la demanda manufacturera favoreció el regreso a contratos de mayor plazo, con esquemas de arrendamiento de entre cinco y siete años.
Por el lado de la oferta, el ritmo de construcción mostró una desaceleración. Las entregas de nuevos espacios descendieron de 6 millones de pies cuadrados en 2024 a 4.5 millones en 2025, en un entorno de mayor prudencia por parte de desarrolladores e inversionistas. Al cierre del año, el pipeline activo se redujo a 5.8 millones de pies cuadrados, frente a 6.4 millones en el periodo previo, con un giro estratégico hacia proyectos Build-to-Suit apoyados en más de 2.9 millones de pies cuadrados de terrenos listos para desarrollar.
De cara a 2026, el reporte anticipa un incremento moderado de la vacancia durante la primera mitad del año, conforme ingresen algunos edificios especulativos al mercado y se concreten operaciones de gran escala hacia el final del primer trimestre o inicios del segundo.
La demanda, señala, seguirá concentrándose en empresas manufactureras ya establecidas y en la expansión de proveedores vinculados a grandes fabricantes de dispositivos electrónicos.
Finalmente, y bajo este contexto, se prevé que las rentas se mantengan cercanas a los niveles actuales, con mayor apertura de los propietarios a condiciones flexibles y concesiones selectivas.
Al mismo tiempo, los activos bien localizados continuarán capturando primas y mostrando una colocación más eficiente, concluye.
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